Page 22 - Klinika nr 27-28(32-33) 2019-2020

DEBATA ŚRODOWISKOWA

56
60
przypadkach mamy do czynienia z darowizną . Stanowisko to nie samorządu terytorialnego (art. 14 ust. 5 GospNierU) . Sprzedaż
może zostać podtrzymane w aktualnym stanie prawnym z nastę- nieruchomości za cenę niższą niż ich wartość rynkowa jest nazy-
pujących powodów. Zgodnie z art. 238 KC wieczysty użytkownik wana w literaturze „półdarmą” i kwalifikowana jako przypadek
uiszcza przez czas trwania swego prawa opłatę roczną. Zagadnie- negotium mixtum cum donatione . Zdaniem E. Gniewka ilekroć
61
nie opłat z tytułu użytkowania wieczystego precyzuje zaś art. 71 według obiektywnego wskaźnika wartości nieruchomości osza-
GospNierU. W myśl art. 71 ust. 1 GospNierU za oddanie nieru- cowanej przez właściwego rzeczoznawcę w konkretnym stosunku
chomości gruntowej w użytkowanie wieczyste pobiera się pierwszą prawnym przeważa element rozporządzenia darmego, należy do-
opłatę i opłaty roczne. Opłaty roczne wnosi się przez cały okres chować wymagań właściwych dla reżimu darowizny . Twierdzi się
62
użytkowania wieczystego, przy czym opłaty rocznej nie pobiera się także, że sprzedaż za cenę niższą od jej wartości rynkowej polega
za rok, w którym zostało ustanowione prawo użytkowania wieczy- na odstąpieniu od zasady ekwiwalentności świadczeń przez moż-
stego (art. 71 ust. 4 GospNierU). Szczegółowe zasady dotyczące liwość sprzedaży nieruchomości poniżej ceny, która co do zasady
ustalania wysokości opłat i udzielania bonifikat zawierają kolejne nie powinna być niższa od wartości nieruchomości ustalonej przez
przepisy. Z powyższego wynika, że użytkowanie wieczyste jest pra- rzeczoznawcę (art. 67 ust. 3 w zw. z art. 67 ust. 1 GospNierU) .
63
wem odpłatnym, a odpłatność polega, co do zasady, na uiszczeniu Podkreśla się, że w przypadku sprzedaży nieruchomości z trybie
57
pierwszej opłaty i opłat rocznych . W konsekwencji zobowiąza- bezprzetargowym na podstawie art. 14 ust. 1 GospNierU cena
nie się do oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste bez ustalona według art. 67 ust. 3 GospNierU nie ma żadnej donio-
pobierania pierwszej opłaty nie jest tożsame z zobowiązaniem się słości prawnej, ma jedynie znaczenie w procesie negocjacji przez
do bezpłatnego świadczenia kosztem swego majątku, skoro obo- strony warunków umowy jako punkt odniesienia uzgodnionej
64
wiązkiem użytkownika wieczystego jest uiszczanie opłat rocznych. przez strony skali obniżenia ceny .
Stanowisko to zostało potwierdzone w wyroku SA w Szczecinie Sprzedaż jest umową wzajemną, więc świadczenia stron mają
58
65
z 1.12.2015 r. , w którym sąd uznał, że „przez sformułowanie charakter ekwiwalentny w ujęciu subiektywnym . Wyrażone wy-
nieodpłatność należałoby rozumieć brak obowiązku poniesienia żej stanowisko o odstąpieniu w analizowanym przypadku od za-
kosztów z tytułu pierwszej opłat oraz opłat rocznych, a więc zwol- sady ekwiwalentności świadczeń można więc podzielić, jeżeli owa
nienie ze wszystkich opłat. Interpretacja strony pozwanej, że »nie- ekwiwalentność będzie rozumiana w sposób obiektywny. Równo-
odpłatne ustanowienie użytkowania wieczystego« należy rozu- cześnie należy przyjąć, że czynność prawna powinna być uznana
mieć w ten sposób, że dotyczy tylko zwolnienia z pierwszej opłaty, za odpłatną, gdy jest odpłatna formalnie i merytorycznie subiek-
jako zbyt daleko idąca nie zasługuje na uwzględnienie”. Również tywnie . W konsekwencji należy uznać, że jeżeli dla stron cena niż-
66
– zdaniem SN – nieodpłatne ustanowienie użytkowania wieczy- sza od rynkowej ma stanowić równoważną odpłatę dla przyspo-
stego oznacza zwolnienie zarówno z pierwszej opłaty, jak i z opłat rzenia, nie ma podstaw do uznania, że zawarto umowę darowizny.
rocznych. Sąd Najwyższy podkreślił, że brak podstaw do różnico- Jeżeli natomiast strony zawierając umowę są w pełni świadome,
wania funkcji pierwszej opłaty i kolejnych opłat rocznych przez że uzgodniona przez nie cena jest znacznie niższa od cen rynko-
uznanie, że pierwsza opłata stanowi ekwiwalent samego ustano- wych, a sprzedawca akceptuje tę cenę, żeby przysporzyć korzyści
wienia prawa użytkowania wieczystego, zaś kolejne opłaty roczne kupującemu, przy świadomości i akceptacji tej intencji przez ku-
są po prostu opłatą za korzystanie z gruntu. Zarówno pierwsza pującego, należy zasadniczo zastosować tzw. teorię rzeczywistego
opłata, jak i opłaty roczne składają się na odpłatność prawa użyt- podziału i uznać, że chodzi o zawarcie dwóch umów – sprzedaży
kowania wieczystego . W związku z powyższym analizowany przy- i darowizny .
67
59
padek nie powinien być kwalifikowany jako darowizna. W literaturze jako sprzedaż za cenę niższą od wartości rynkowej
nieruchomości w rozumieniu art. 14 ust. 1 GospNierU kwalifikuje
Zagadnienie darowizny występujące w przypadku się także sprzedaż za tzw. symboliczną złotówkę (nie uznając ta-
sprzedaży nieruchomości za cenę niższą niż ich kiej czynności za darowiznę) . Zdaniem G. Bieńka uprawnione jest
68
wartość rynkowa (negotium mixtum cum donatione) twierdzenie, że pojęcie „sprzedaż nieruchomości po cenie niższej
Zgodnie z art. 14 ust. 1 GospNierU nieruchomości stanowiące niż jej wartość rynkowa ma swoiste znaczenie w świetle przepisów
przedmiot własności Skarbu Państwa mogą być sprzedawane jed-
nostkom samorządu terytorialnego za cenę niższą niż ich wartość
rynkowa, a nieruchomości stanowiące przedmiot własności jedno- 60 Należy zaznaczyć, że ustawa o gospodarce nieruchomościami przewiduje również
stek samorządu terytorialnego mogą być sprzedawane Skarbowi 61 możliwość udzielenia bonifikaty – zob. art. 68 i n. GospNierU.
Państwa lub innym jednostkom samorządu terytorialnego za cenę 62 E. Gniewek, Obrót…, s. 344 i nast.
Ibidem, s. 345.
niższą niż wartość rynkowa nieruchomości. Zawarcie takiej umowy 63 G. Bieniek, Ustawa…, s. 123 i n.; E. Klat-Górska, [w:] E. Klat-Górska, L. Klat-Wertelec-
ka, Ustawa…, s. 92.
wymaga uprzedniej zgody wojewody w odniesieniu do nierucho- 64 E. Klat-Górska, [w:] E. Klat-Górska, L. Klat-Wertelecka, Ustawa…, s. 92 i n.
mości stanowiących własność Skarbu Państwa, z wyłączeniem 65 Z. Radwański, A. Olejniczak, Zobowiązania – część ogólna, Warszawa 2016, s. 122;
czynności prawnych dokonywanych przez ministra właściwego W. Czachórski, A. Brzozowski, M. Safjan, E. Skowrońska-Bocian, Zobowiązania, Zarys
wykładu, Warszawa 2004, s. 132.
ds. budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego 66 Z. Policzkiewicz-Zawadzka, Umowa o dożywocie, Warszawa 1971, s. 57; K.P. Soko-
oraz mieszkalnictwa albo zgody odpowiednio rady lub sejmiku łowski, Rozważania nad czynnościami przysparzającymi, odpłatnymi i nieodpłat-
w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność jednostek nymi, PS 2009, Nr 7–8, s. 79; idem, Czynności prawne mieszane, PS 2010, Nr 7–8,
s. 137; idem, Negotium mixtum cum donatione a rękojmia wiary publicznej ksiąg
wieczystych, PS 2010, Nr 5, s. 46 i n.; idem, Darowizna z poleceniem a negotium
mixtum cum donatione w praktyce notarialnej, Rej. 2011, Nr 4, s. 53; idem, Forma
aktu notarialnego, uzupełnienie zachowku oraz ustalenie schedy spadkowej a ne-
56 E. Gniewek, Obrót..., s. 341. gotium mixtum cum donatione, Rej. 2011, Nr 7–8, s. 113 i n.; M. Tenenbaum-Kulig,
57 A. Suchoń, [w:] M. Gutowski (red.), Kodeks cywilny, Tom I, Komentarz, Art. 1–449¹¹, Darowizna…, w druku.
Warszawa 2016, s. 1005; wyr. SA w Szczecinie z 1.12.2015 r., I ACa 663/15, Lega- 67 Zob. R. Trzaskowski, [w:] J. Gudowski (red.), Kodeks cywilny…, s. 599 i n.; M. Tenen-
lis; wyr. SN z 26.1.2017 r., II CSK 201/16, Legalis. baum-Kulig, Darowizna…, w druku.
58 Wyr. SA w Szczecinie, I ACa 663/15, Legalis. 68 Tak: E. Bończak-Kucharczyk, Ustawa…, s. 183. Tak również, jak się wydaje: G. Bie-
59 Wyr. SN z 26.1.2017 r., II CSK 201/16, Legalis. niek, Ustawa…, s. 124.

www.edukacjaprawnicza.pl 1(175) rok akademicki 2019/2020 21