Page 14 - Klinika nr 15 (19)/2013
P. 14
DOROBEK PORADNI
4
Dyspozycję przepisu zrealizowano przez wydanie rozporządze gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego . W takiej sytuacji należy
nia Rady Ministrów z 7.3.1975 r. w sprawie pobierania od najem określić przepisy właściwe dla regulacji zwrotu kaucji wpłaconych
ców lokali mieszkalnych kaucji zabezpieczającej utrzymanie lokali na podstawie umów zawartych przed wejściem w życie ustawy
3
w należytym stanie . Charakter prawny kaucji wpłaconej przez na o ochronie praw lokatorów. Nie ulega wątpliwości, że nie będą to
jemczynię należy zatem rozpatrywać w oparciu o regulacje Kauc regulacje zawarte w omawianym powyżej rozporządzeniu Rady
NajemR. Kaucja stanowiła szczególny rodzaj świadczenia jedno Ministrów z 7.3.1975 r. Utraciło bowiem ono moc wraz z chwilą
razowego, wpłacanego celem zabezpieczenia „utrzymania lokalu wejścia w życie ustawy z 2.7.1994 r. o najmie lokali mieszkalnych
5
w należytym stanie” (§ 1 KaucNajemR). Katalog podmiotów zo i dodatkach mieszkaniowych , uchylającej ustawę z 10.4.1974 r.
bowiązanych do jej zapłaty wskazano w § 1 ust. 1 KaucNajemR, – Prawo lokalowe, na podstawie której wydano ww. KaucNajemR.
zgodnie z którym obowiązek dotyczył: „(…) najemców obejmują Nie ma także podstaw do zastosowania postanowień NajLokU. Re
cych lokale mieszkalne (…) w budynkach zarządzanych przez jed gulacjami właściwymi do rozpoznania niniejszej sprawy będą za
nostki gospodarki uspołecznionej”. Co więcej, cytowany paragraf tem przepisy obowiązującej obecnie OchrPrLokU, czyli regulacje
zawiera sformułowanie: „kaucja jest pobierana”, co stanowi dość obowiązujące w chwili ustania stosunku najmu.
jednoznaczne uzasadnienie tezy, że wpłata kaucji stanowiła obo Należy w tym miejscu zauważyć, że to właśnie w chwili ustania
wiązek najemców lokali mieszkalnych. Dalszym potwierdzeniem stosunku najmu po stronie najemcy powstaje roszczenie o zwrot
tej tezy jest także treść § 3 i § 4 KaucNajemR, w których określo wpłaconej kaucji. Nie ulega jednocześnie wątpliwości, że obowią
no kategorie pomiotów zwolnionych od obowiązku wpłacenia tego zek zwrotu omawianej kaucji wynika ze stosunku prawnego po
rodzaju świadczenia. wstałego pod rządami innych przepisów. Stosunek najmu, będący
Z dokumentów dostarczonych przez klienta nie wynika, aby jego przedmiotem rozważań, należy jednak traktować jako trwały sto
była żona należała do jednej z kategorii podmiotów zwolnionych sunek prawny. W odniesieniu do roszczeń wynikających z takich
od tego obowiązku. Prawo lokalowe ani rozporządzenie nie prze stosunków, jak zauważa Z. Radwański, swoistą trudność stanowi
widywały w swych regulacjach innego rodzaju kaucji, których ustalenie regulacji, których zastosowanie jest właściwe dla kon
wpłaty można by żądać w owym czasie od najemców. kretnego roszczenia. W myśl zasad ogólnych, w szczególności za
W § 1 ust. 3 KaucNajemR określono także maksymalną dopusz sady prymatu ustawy nowej, w przypadku zmiany stanu prawnego
czalną wysokość kwoty wpłacanej tytułem kaucji, jako (…) niemo w trakcie trwania stosunku prawnego długoterminowego należy
gącej przekraczać trzykrotnej wysokości pobieranego przez najem starać się stosować ustawę nową. W szczególności dotyczy to skut
cę miesięcznego wynagrodzenia netto, obliczanego według zasad ków prawnych długotrwałego stosunku prawnego, które zaistniały
obowiązujących przy ustalaniu wynagrodzenia za urlop wypo już pod rządami nowej ustawy .
6
czynkowy. Podstawę szczegółowego wyliczenia wysokości kaucji
stanowi załącznik do KaucNajemR, mający postać tabeli określa Ponadto, zgodnie z art. 26 ust. 2 OchrPrLokU, stosuje
jącej wysokość stawek za jeden m powierzchni użytkowej lokalu się ją do stosunków prawnych powstałych przed dniem
2
mieszkalnego. W załączniku wprowadzono także kategorię stawek jej wejścia w życie. Artykuł 36 ust. 1 OchrPrLokU stano
powiększonych w zależności od wyposażenia lokalu w określone wi natomiast, że kaucja wpłacona przez najemcę przed
urządzenia techniczne. 12.11.1994 r., pomniejszona o ewentualne należności wy
Urządzeniami technicznymi w rozumieniu punktu 1 załącznika do najmującego z tytułu najmu, podlega zwrotowi w ciągu
KaucNajemR są w szczególności instalacja wodociągowa, kanaliza miesiąca od dnia opróżnienia lokalu lub nabycia jego wła
cyjna, gazowa oraz łazienka. Lokal oddany byłej małżonce klienta sności przez najemcę.
w najem spełniał kryteria lokalu z urządzeniem wodociągowym
i trzema urządzeniami technicznymi, wobec czego stawka bazowa Należności z tytułu najmu, o których mowa w przywołanym art. 36
kaucji za 1 m powierzchni użytkowej naliczona została na podsta OchrPrLokU, stanowią, jak należy sądzić, w szczególności należno
2
wie stawki powiększonej równej kwocie 250 zł. Z uwagi na fakt, że ści z tytułu zaległości w opłacaniu czynszu. Ustawa nie precyzuje
lokal w chwili oddawania go w najem był także wyposażony w cen jednocześnie, jakiego rodzaju inne należności mogą być potrącone
tralne ogrzewanie (nieetażowe), kwota bazowa powiększona zo z kaucji. W tym miejscu, w celu głównie porównawczym, warto od
stała o 10% (punkt 2 załącznika), a więc wynosiła 275 zł za każdy nieść się do regulacji zawartych w KaucNajemR, które w § 7 ust. 2
m powierzchni użytkowej. Kryterium pozwalające na określenie stanowiło, że „wynajmujący może potrącić z kaucji nie uiszczony
2
górnej granicy wysokości kaucji zawarte jest w § 1 ust. 3 KaucNa przez najemcę czynsz i inne należności przypadające z tytułu naj
jemR. Wysokość kaucji nie mogła przekroczyć wartości stanowią mu oraz kwoty należne z tytułu odszkodowania za uszkodzenie
cej trzykrotność miesięcznego wynagrodzenia za pracę najemcy. lokalu powstałe z winy najemcy”.
Według oświadczenia klienta naliczona kaucja nie przekraczała Odniesienie to jest niezwykle istotne ze względu na fakt, że sama
górnej granicy w odniesieniu do wysokości miesięcznego docho nazwa określająca charakter kaucji wpłacanej pod rządami Kauc
du byłej małżonki. Zastosowanie w niniejszej sprawie wyżej wy NajemR (kaucja miała bowiem zabezpieczać utrzymanie lokali
mienionych kryteriów pozwala na stwierdzenie, że kaucja została w należytym stanie) mogłaby sugerować, że nawet zużycie urzą
naliczona prawidłowo. dzeń wyposażenia lokalu, powstałe wskutek normalnego korzy
stania, stanowić by mogło podstawę do potrącenia odpowiednich
2. Zasady zwrotu kaucji mieszkaniowej po ustaniu umowy sum z kaucji w celu pokrycia ewentualnych różnic w wartości ➜
najmu lokalu
Kolejnym zagadnieniem istotnym dla sprawy jest problematy
3 Dz.U. Nr 8, poz. 43, dalej jako: KaucNajemR.
ka zasad zwrotu kaucji po ustaniu umowy najmu lokalu. Stosu 4 Dz.U. z 2001 r. Nr 71, poz. 733 z zm., dalej jako: OchrPrLokU.
nek najmu w omawianym przypadku ustał w 2003 r. Rozwią 5 Dz.U. z 1994 r. Nr 105, poz. 509 z zm., dalej jako: NajLokU.
zanie umowy najmu nastąpiło zatem już pod rządami ustawy 6 Por.: T. Pietrzykowski, Podstawy prawa intertemporalnego. Zmiany przepisów
a problem stosowania prawa, Warszawa 2011, s. 101 i n.; Z. Radwański, Prawo
z 21.6.2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie cywilne. Część ogólna, Warszawa 2009, s. 49 i n.
www.edukacjaprawnicza.pl 12 (147) grudzień 2013 13
