Page 15 - Klinika nr 15 (19)/2013
P. 15
DOROBEK PORADNI
wyposażenia sprzed oddania lokalu w najem i po ustaniu stosun towej sprawie nie mieliśmy jednak do czynienia z taką sytuacją.
ku najmu. KaucNajemR w sposób jednoznaczny wyklucza taką Lokal mieszkalny został przez najemczynię przejęty na własność
możliwość, określając szczegółowo rodzaje należności, jakie mogą w drodze wykupu od wynajmującego, co w sposób oczywisty wy
być przedmiotem potrącenia. Obecnie obowiązująca ustawa jest klucza prawa wynajmującego do domagania się przywrócenia lo
w tym względzie znacznie mniej precyzyjna. Kaucja wpłacana pod kalu do stanu należytej używalności. Nie ma jednak przeszkód,
rządami OchrPrLokU „ma zabezpieczać pokrycie należności z ty aby dokonać potrącenia wierzytelności obu stron (art. 6 ust. 4
tułu najmu lokalu, przysługujących wynajmującemu w dniu opróż Ochr PrLokU). W momencie dokonywania wykupu wierzytelność
nienia lokalu” (art. 6 ust. 1 OchrPrLokU). przysługująca z tytułu kaucji najemczyni mogła ulec potrąceniu
W tym miejscu konieczne jest doprecyzowanie zakresu tych na z wierzytelnością zbywcy lokalu mieszkalnego przysługującą mu
leżności. Po pierwsze, na podstawie przepisów OchrPrLokU regu tytułem zapłaty ceny za lokal. Wobec niezawarcia przez strony
lujących obowiązki najemcy będą w zakres należności wchodziły umowy o potrąceniu, jak również braku oświadczenia o potrące
wszelkie zaległości w zapłacie czynszu, a także w wydatkach zwią- niu z którejkolwiek strony, należy przyjąć, że potrącenie wierzy
zanych z utrzymaniem lokalu. Pod tym ostatnim pojęciem na telności nie miało miejsca. Z przedstawionych przez klienta doku
leży rozumieć wydatki, ustalane proporcjonalnie do powierzchni mentów nie wynika też, aby w momencie dokonywania wykupu
użytkowej lokalu w stosunku do powierzchni użytkowej wszyst nieruchomości najemczyni zalegała z jakimikolwiek opłatami, a co
kich lokali w danym budynku, obciążające właściciela, obejmu ważniejsze, nie wynika także, by administracja nieruchomości wy
jące opłatę za użytkowanie wieczyste gruntu, podatek od nieru stępowała albo też chciała przeciwko najemczyni wystąpić z jakim
chomości oraz koszty konserwacji, utrzymania należytego stanu kolwiek roszczeniem, którego przedmiotem zaspokojenia mogłaby
technicznego nieruchomości oraz przeprowadzonych remontów, być kaucja wpłacona przez najemczynię w 1975 r.
zarządzania nieruchomością, utrzymania pomieszczeń wspólne Na podstawie powyższych rozważań należy stwierdzić, że byłej
go użytkowania, windy, anteny zbiorczej, domofonu oraz zieleni, najemczyni przysługuje roszczenie o zwrot kaucji mieszkaniowej.
ubezpieczenia nieruchomości, a także inne, o ile wynikają z umo
wy, oraz opłaty niezależne od właściciela. W razie istnienia zale 3. Przedawnienie roszczenia o zwrot kaucji mieszkaniowej
głości w płatności tych wydatków w chwili ustania stosunku najmu W związku z upływem długiego czasu od chwili ustania stosun
będą ono mogły być potrącone z wpłaconej kaucji. Po drugie, na ku najmu zagadnieniem istotnym do rozważenia jest ewentualne
podstawie normy ogólnej art. 675 § 1 KC najemca w chwili ustania przedawnienie roszczenia o zwrot wpłaconej kaucji. Nabycie przez
stosunku najmu jest zobowiązany do zwrócenia rzeczy w stanie najemczynię prawa własności nieruchomości nastąpiło w 2003 r.
niepogorszonym, „nie ponosi on natomiast odpowiedzialności za na podstawie umowy sprzedaży zawartej w Warszawie w formie
zużycie rzeczy będące następstwem normalnego używania”. Możli aktu notarialnego. Stosunek najmu lokalu ustał zatem w dniu za
wość zastosowania normy ogólnej odnoszącej się do najmu budzi warcia umowy. Tego dnia powstało także roszczenie o zwrot kaucji
wątpliwości głównie ze względu na fakt, że ustawa o ochronie praw mieszkaniowej. Roszczenie to stało się wymagalne, na podstawie
lokatorów zawiera przepis regulujący wzajemne obowiązki stron art. 6 ust. 4 OchrPrLokU, z upływem miesiąca od chwili ustania
stosunku najmu lokalu mieszkalnego po jego ustaniu. Artykuł 6e stosunku najmu. Od tej chwili zaczyna także biec termin przedaw
ust. 1 OchrPrLokU stanowi, że po zakończeniu najmu i opróż nienia roszczenia (art. 120 § 1 KC). Wątpliwości może natomiast
nieniu lokalu najemca jest obowiązany odnowić lokal i dokonać budzić termin, z którego upływem nastąpi przedawnienie analizo
w nim obciążających go napraw, a także zwrócić wynajmującemu wanego roszczenia.
równowartość zużytych elementów wyposażenia technicznego, Według art. 677 KC roszczenia wynajmującego przeciwko najem
wymienionych w art. 6b ust. 2 pkt 4 OchrPrLokU, to jest trzonów cy o naprawienie szkody z powodu uszkodzenia lub pogorszenia
kuchennych, kuchni i grzejników wody przepływowej, podgrzewa rzeczy, jak również roszczenia najemcy przeciwko wynajmujące
czy wody, wanien, brodzików, mis klozetowych, zlewozmywaków mu o zwrot nakładów na rzecz albo o zwrot nadpłaconego czynszu
i umywalek wraz z syfonami, baterii i zaworów czerpalnych oraz przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy. Cytowany
innych urządzeń sanitarnych, w które lokal jest wyposażony, łącz artykuł wprowadza roczny termin przedawnienia w stosunku do
nie z ich wymianą, które znajdowały się w lokalu w chwili wydania roszczeń najemcy z tytułu umowy najmu. Termin nie dotyczy jed
go najemcy. Można zatem przyjąć, że wszelkiego rodzaju należno nak wszystkich roszczeń przysługujących najemcy z tego tytułu,
ści powstałe wskutek niedopełnienia wymienionych powyżej obo ale jedynie ich dwóch rodzajów – o zwrot nakładów na rzecz oraz
wiązków przez najemcę będą mogły zostać, jako należności z tytułu o zwrot nadpłaconego czynszu.
najmu przysługujące wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu, Charakter prawny kaucji mieszkaniowej wyklucza możliwość
potrącone z wpłaconej przez najemcę kaucji. Na podstawie przy zaliczenia jej do którejkolwiek z dwu powyższych kategorii.
toczonych regulacji nie daje się jednoznacznie stwierdzić, jaka jest Kaucja nie stanowi nakładu na rzecz przede wszystkim ze względu
relacja między przepisem art. 6e ust. 1 OchrPrLokU a art. 675 § 1 na fakt, że czynność dokonywana w ramach czynienia nakładów
KC. W przedmiotowej sprawie nie będzie jednak, jak można sądzić, musi być skierowana bezpośrednio na rzecz i mieć na celu zapew
konieczne szczegółowe rozważanie tej relacji. nienie utrzymania rzeczy w należytym stanie (nakłady konieczne),
Zarówno przepis art. 6e ust. 1 OchrPrLokU, jak i przepis art. 675 zwiększenie użyteczności rzeczy (nakłady użyteczne) albo też za
§ 1 KC odnoszą się do sytuacji, w której po ustaniu stosunku naj spokojenie indywidualnych potrzeb estetycznych czyniącego na
7
mu następuje opróżnienie lokalu przez najemcę. Nietrudno na tej kłady (nakłady zbytkowe) . Trudno w tym miejscu uznać, że kau
podstawie wywnioskować, że ratio legis zacytowanych przepisów cja wpłacona do kasy spółdzielni i zdeponowana na szczególnym
była ochrona wynajmującego przed ponoszeniem konsekwencji rachunku bankowym nosiła którąkolwiek z wymienionych cech
zużycia rzeczy przez najemcę, w szczególności musi chodzić tu charakterystycznych dla nakładów. Kaucję należy też odróżnić od
o zużycie, które doprowadza do znacznego obniżenia standardu czynszu najmu. Czynsz jest świadczeniem pieniężnym, do którego
lokalu, a przez to wymagałoby od wynajmującego poniesienia
kosztów doprowadzenia lokalu do należytego stanu. W przedmio 7 Por.: A. Wolter, Prawo cywilne. Zarys części ogólnej, Warszawa 2001.
14 KLINIKA Nr 15 (19)/2013 www.fupp.org.pl
